“Che contratto è?“

Il contratto preliminare

Il contratto preliminare è un contratto appositamente sottoscritto dalle parti, o da una di esse (nel caso di preliminare unilaterale), con cui queste si obbligano alla conclusione di un successivo diverso contratto, detto definitivo.

In sostanza, l’effetto principale del contratto preliminare è, quindi, quello di obbligare le parti alla stipula di un contratto definitivo.

Generalmente, nel contratto preliminare viene fissato un termine di efficacia dello stesso ovvero un termine entro il quale le parti devono procedere alla stipula del definitivo. Nel caso in cui nel contratto non sia stato stabilito alcun termine per l’adempimento, la parte che vi ha interesse – nell’ordinario termine prescrizionale di dieci anni – potrà rivolgersi al Giudice ai sensi dell’art. 1183 c.c. affinché sia quest’ultimo a fissare il termine di efficacia del contratto preliminare.

Sotto il profilo della forma richiesta, il contratto preliminare deve necessariamente rivestire la stessa forma richiesta per la conclusione del contratto definitivo, secondo quanto disposto dall’art. 1351 c.c.

Come anticipato, le parti possono stipulare anche un contratto preliminare unilaterale, ossia un contratto che obbliga solamente una delle due parti alla conclusione del definitivo e, per questo motivo, risulta essere caratterizzato da una certa gratuità.

Vi è anche la possibilità di incappare in un c.d. “contratto preliminare improprio” allorquando l’effetto perseguito dalle parti è già venuto ad esistenza e la previsione dell’obbligo di ripetere il consenso trova giustificazione soltanto nell’esigenza di conferire al contratto una forma ulteriore.

Il contratto preliminare è trascrivibile ai sensi dell’art. 2645-bis c.c. e quindi il conflitto tra i vari promissari e acquirenti è risolto dalla normativa indicata, secondo i principi della pubblicità dichiarativa.

Tuttavia, gli effetti della trascrizione del preliminare sono contenuti entro specifici e perentori limiti temporali, che sono rispettivamente:

• un anno dalla data prevista per l’adempimento dell’obbligo di contrarre;
• in ogni caso, tre anni dalla data di trascrizione del preliminare.

Inoltre, con riferimento al contratto preliminare, rivestono un particolare interesse:

• il rapporto intercorrente tra quest’ultimo e il contratto definitivo;
• la questione relativa al c.d. “preliminare di preliminare”.

Sotto il primo profilo, è necessario precisare che il contratto preliminare viene assorbito e superato dal contratto definitivo sottoscritto dalle parti. Quest’ultimo, divenuto unica fonte di diritti e di obblighi relativi al tipo negoziale voluto dalle parti, può modificare – senza necessità di ricorrere all’istituto della novazione – tutti gli elementi precedentemente disciplinati nel contratto preliminare.

In sostanza, con il contratto definitivo è possibile modificare l’assetto degli interessi che le parti avevano precedentemente fissato nel preliminare.

Laddove dovesse sorgere un qualsiasi dubbio interpretativo circa la conclusione del contratto, ossia quando emergono difficoltà nel ritenere se il contratto concluso sia riconducibile alla figura del preliminare ovvero del definitivo, dovrà applicarsi il principio di conservazione del contratto ex art. 1367 c.c. e, conseguentemente, il discusso contratto si considera come fosse il definitivo.

Il c.d. “preliminare di preliminare” consiste nell’accordo, generalmente fatto sottoscrivere alle parti da un mediatore, che impegna le stesse a stipulare un successivo contratto preliminare di vendita al quale si applicherà la normale disciplina di cui all’art. 2932 cc.

Sul punto, le Sezioni Unite della Suprema Corte si sono occupate della validità del contratto preliminare cercando di ricomporre il contrasto tra i due orientamenti che si erano venuti a creare nella Giurisprudenza di Legittimità:

• secondo un primo orientamento, contrario all’ammissibilità del preliminare di preliminare, ai fini della configurabilità di un definitivo vincolo contrattuale, è necessario che tra le parti sia raggiunta l’intesa su tutti gli elementi dell’accordo, non potendosene ravvisare pertanto la sussistenza nel caso in cui, raggiunta l’intesa solamente su queste essenziali ed ancorché riportati in apposito documento, risulti rimessa ad un tempo successivo la determinazione degli elementi accessori;
• secondo il diverso orientamento favorevole, in virtù del principio di autonomia negoziale sarebbe ammissibile un regolamento contrattuale che prevedeva, dopo la prima intesa scritta, un’ulteriore scansione temporale, con la stipulazione del contratto preliminare, legata al versamento di una caparra

Le Sezioni Unite hanno statuito che “In presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex art. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento. Riterrà produttivo di effetti l’accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, potrà dar luogo a responsabilità per la mancata conclusione del contratto stipulando, da qualificarsi di natura contrattuale per la rottura del rapporto obbligatorio assunto nella fase precontrattuale” (Cass. Civ., SS. UU., Sentenza n. 4628 del 6 marzo 2015).

È, infine, necessario precisare che è nullo, per incompatibilità tra l’obbligo giuridico di donare e lo spirito di liberalità, il contratto preliminare di donazione.

12 ottobre 2023 | Autore: Avv Daniele Segafredo