Il Condominio: cos’è il condominio?

Il condominio negli edifici è la figura più rilevante di comunione. Infatti, si ha comunione quando il diritto di proprietà, o altro diritto reale sul medesimo bene, spetta nella sua interezza a più persone.

La particolarità del condominio, rispetto alla comunione, è che nel primo si verifica la sussistenza di due situazioni:

• una proprietà individuale esclusiva dei singoli condomini sui propri appartamenti;
• una comproprietà degli stessi sui beni comuni.

Si tratta, in sostanza, di un’ipotesi di comunione forzosa riguardante i beni indicati dall’art. 1117 (ad esempio: il suolo su cui sorge la costruzione, le fondamenta, i tetti, le aree destinate a parcheggio, portineria, etc), salva diversa previsione del titolo.

Per costante giurisprudenza la nascita del condominio non necessita di alcun atto costitutivo formale, poiché sorge di diritto con la costruzione su suolo comune o con il frazionamento dell’unico proprietario dell’edificio e l’attribuzione dei piani o porzioni di piano a due o più soggetti in proprietà esclusiva(“Posto che il regime del condominio degli edifici si instaura per legge nel fabbricato, nel quale esistono piú piani o porzioni di piano che appartengono in proprietà esclusiva a persone diverse, ai quali è legato dalla relazione di accessorietà un certo numero di cose, impianti e servizi comuni, l’esistenza del condominio e l’applicabilità della norma in materia non dipende dal numero di persone che ad esso partecipano” – Cass. Civ., SS. UU., sentenza n. 2046 del 31 gennaio 2006).

Il Condominio è, secondo la Giurisprudenza:

• un ente di gestione delle parti comuni dell’edificio, sfornito di autonoma personalità giuridica: opera in rappresentanza e nell’interesse dei condomini con particolare riferimento all’amministrazione ed al buon uso della cosa comune;
• un consumatore e, per tale motivo, dovrà essere applicato il Codice del Consumo per i contratti conclusi dall’Amministratore a favore del condominio stesso.

Infatti, la Corte di Cassazione ha statuito che “Al contratto concluso con un professionista da un amministratore di condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applica la disciplina di tutela del consumatore, agendo l’amministratore stesso come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale” (Cass. Civ. Sez. VI, ordinanza n. 10679 del 22 maggio 2015).

12 maggio 2023 | Autore: Avv Daniele Segafredo