Locazione: la locazione tra più conduttori

Capita spesso che un contratto di locazione sia sottoscritto tra il locatore e più conduttori (conviventi, studenti universitari ecc.).

Cosa succede nel caso in cui solo uno dei conduttori recede dal contratto di locazione? Lo può fare? Il recesso esercitato da un solo conduttore vale anche per gli altri? Se non viene rispettato il termine di preavviso per il recesso, chi sarà tenuto al pagamento di quanto dovuto?

Nelle locazioni abitative l’articolo 3 comma 6 della Legge n. 431 del 1998 stabilisce che il conduttore può recedere dal contratto di affitto prima della scadenza. La possibilità di recesso anticipato dal contratto di locazione da parte del conduttore può avvenire esclusivamente nel caso in cui ricorrano gravi motivi, dandone comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi. Il termine di preavviso è sempre derogabile nel contratto di locazione, tuttavia – nel caso in cui le parti non abbiano inserito alcun termine di preavviso nel contratto – si deve ricorrere al termine convenzionale di sei mesi previsto dalla citata normativa.

Per quanto riguarda le domande che ci siamo posti, la dottrina stabilisce che, qualora il contratto di locazione venga stipulato tra un locatore e più conduttori, ciascuno di essi può recedere dal contratto, con le modalità e i tempi indicati dal contratto e, comunque, nel rispetto delle norme o delle pattuizioni che regolano il recesso in ambito locatizio, anche senza che gli altri facciano lo stesso.

In tale fattispecie, il contratto si scioglierà limitatamente al solo inquilino che si è avvalso della facoltà di recesso, il quale tuttavia resterà ovviamente obbligato al pagamento del canone fino all’intervenuto recesso.

Il contratto rimarrà, invece, efficace nei confronti degli altri conduttori che non hanno receduto. Costoro saranno obbligati in solido al pagamento dell’intero canone: il proprietario potrà pertanto richiedere l’intero canone e le spese accessorie a uno qualunque dei conduttori rimasti.

In ordine ai gravi motivi richiesti per poter recedere dal contratto, la Corte di Cassazione ha statuito che: “i gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 4 e 27, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione” (Cass. civ., Sez. III, 10/12/1996, n. 10980).

Pertanto, è richiesto al conduttore che vuole recedere dal contratto di locazione di comunicare al locatore il recesso dal contratto con un idoneo preavviso (di sei mesi se non è stato stabilito diversamente tra le parti alla stipula del contratto).

È, però possibile, per il conduttore recedere dal contratto immediatamente senza rispettare il preavviso, ma in questo caso lo stesso dovrà corrispondere al locatore la propria quota di canone d’affitto fino alla scadenza del termine di preavviso. Per quanto sopra rappresentato, nel caso in cui il suddetto conduttore non provveda al versamento della propria quota, vi saranno tenuti in solido gli altri conduttori, i quali potranno poi agire in rivalsa nei confronti del conduttore recedente per la sua quota.

22 settembre 2023 | Autore: Avv Daniele Segafredo